Kısaca
Konut istisnası, iş yeri beyan sınırı ve götürü gider yönteminin sade açıklaması.
Konut ve iş yeri aynı değerlendirilmez
Bu rehberdeki 2026 beyanı, 2025 yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkindir: şartları sağlanan konut kira geliri istisnası 47.000 TL'dir. 2026 yılında elde edilen ve 2027'de beyan edilecek konut gelirinin istisnası ise 58.000 TL'dir. Gelir yılı ile beyan yılı birbirinin yerine kullanılmamalıdır. İş yeri kira gelirlerinde stopaj ve beyan sınırı gibi farklı unsurlar bulunur; birden fazla gelir türü birlikte değerlendirilir.
Gider yöntemi seçimi
Konut kira gelirinde istisna sonrası götürü gider yöntemi seçilirse kalan tutara %15 götürü gider uygulanır. Gerçek gider yönteminde ise mevzuata uygun ve belgelendirilen giderler dikkate alınır.
Yöntem seçiminin sonraki yıllara etkisi olabileceğinden yalnızca o yıl çıkan vergiye göre karar verilmemelidir.
Hesaplama neden yaklaşık olabilir?
Başka gelirler, ortak mülkiyet, yıl içinde alım-satım, dövizli kira, kesintiler ve indirilecek giderler sonucu değiştirebilir. Sitedeki ön hesaplama aracı beyanname yerine geçmez.
Beyan öncesi ayrımlar
Konut ve işyeri gelirleri, ortak mülkiyet, yıl içinde edinme veya elden çıkarma, dövizli tahsilat ve tevkifat bilgileri ayrı ayrı belirlenmelidir. İstisna ve beyan sınırları ilgili yıl için resmî kaynaktan kontrol edilmelidir.
Götürü ve gerçek gider karşılaştırması
Götürü gider yöntemi belge toplamayı azaltabilir; gerçek gider yöntemi ise kanunda sayılan ve belgelendirilen giderlere dayanır. Seçimin sonraki dönemlere etkisi bulunabileceğinden yalnızca tek yılın tahmini sonucuna göre karar verilmemelidir.
Gelir yılı ile beyan yılını ayırın
Bu rehber, 2025 yılında elde edilen kira gelirlerinin 1–31 Mart 2026 dönemindeki beyanına ilişkindir. Bu nedenle 2025 gelirlerine ait 47.000 TL konut istisnası, 330.000 TL tevkifata tabi işyeri beyan sınırı ve 18.000 TL tevkifatsız/istisnasız gelir haddi esas alınır. 2026 yılında elde edilen gelirler ise 2027'de, o gelir yılına ait tutarlarla beyan edilir.
Konut, işyeri ve karma gelir karar tablosu
Tutarlar brüt gelir üzerinden ve diğer beyana tabi gelirlerle birlikte değerlendirilir.
| Gelir yapısı | İlk test | Önemli ayrım |
|---|---|---|
| Yalnız konut | 47.000 TL istisna ve istisnaya uygunluk | Ticari, zirai veya mesleki kazanç beyanı; 1.200.000 TL toplam gelir testi ve idarece tespit istisnayı etkileyebilir |
| Tevkifatlı işyeri | 330.000 TL beyan sınırı | Brüt kira dikkate alınır; kesilen vergi beyan hâlinde mahsup edilir |
| Tevkifatsız işyeri | 18.000 TL beyan haddi | Tahsilat ve kiracının stopaj sorumluluğu ayrıca kontrol edilir |
| Konut + işyeri | Önce konut istisnası, sonra toplama | İstisna sonrası konut geliri ile brüt işyeri geliri 330.000 TL sınırı bakımından birlikte değerlendirilir |
Götürü ve gerçek gider seçiminin sonucu
Götürü yöntemde konut istisnası düşüldükten sonra kalan tutarın yüzde 15'i gider kabul edilir. Götürü yöntemi seçen mükellef, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez. Gerçek giderde ise kanunda sayılan belgeli giderler ve konut istisnasına isabet eden gider payı dikkate alınır; bu nedenle yalnız gider toplamına bakılarak seçim yapılmamalıdır.
İki kısa örnek
Gelir yılına göre konut istisnası
İstisna herkese otomatik uygulanmaz. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanla bildirmek zorunda olanlar yararlanamaz. Konut hasılatı istisna haddinin üzerindeyse ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayrisafi toplamının ilgili yıl sınırını aşması da istisnayı engeller. Beyan dışı bırakma veya eksik beyan hâllerinde GVK m.21 ve idari tespitten önce kendiliğinden beyana ilişkin uygulama ayrıca değerlendirilir.
| Gelirin elde edildiği yıl | Beyan yılı | Şartlı konut istisnası | Toplam gelir testi |
|---|---|---|---|
| 2025 | 2026 | 47.000 TL | 1.200.000 TL |
| 2026 | 2027 | 58.000 TL | 1.500.000 TL |
2026'da verilen kira beyannamesinde 58.000 TL istisna mı uygulanır?
2025 gelirinin 2026 beyanında şartları varsa 47.000 TL uygulanır. 58.000 TL, 2026 gelirinin 2027 beyanına aittir. Sitedeki konut kira aracı 2026 gelirini hesaplar; bu rehberdeki 2025 örneklerinin yerine kullanılmamalıdır.
Dönem ayrımının resmî dayanağı
GVK m.21 ile 329 ve 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğleri gelir yılına ait tutarlarla birlikte okunur. GİB'in 2026 Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi, 2025 gelirinin 2026 beyanını açıklar.
Bilgilendirme notu
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her işlemin vergisel ve hukuki sonucu somut olayın özelliklerine göre değişebilir.